¿Cuál es el mejor crédito Hipotecario? INFONAVIT,
FOVISSSTE o Banco.
Si tú eres derechohabiente del
IMSS o del ISSSTE, y estás con la inquietud de adquirir un bien inmueble, provocandote esto una disyuntiva de, ¿qué tipo de crédito te
conviene? si tu inquietud súrge de la reflexión que hiciste unas semanas antes
derivada de los spots televisivos que te dicene que el crédito a la vivienda ya
aumentó el doble, pero revisas el simulador de INFONAVIT y tu crédito sí
aumento, pero no el doble, como son las promesas publicitarias sino sólo por
las aportaciones o simple y sencilamente cambiaste de rango de edad.
Son varios los factores que hay
que tomar en cuenta para poder elegir un buen crédito; en otro artículo,
platicaremos de lo que se dice en la televisión a cerca del aumento del crédito
INFONAVIT, por el momento nuestra tema a tratar es ¿Qué nos conviene más? ¿Un
crédito INFONAVIT, si cotizo en el IMSS? Si soy trabajador del gobierno y
cotizo al FOVISSSTE, me conviene tomar el credito FOVISSSTE, ¿Qué tan seguro
son los créditos hipotecarios de un banco o sofom?
En concreto, el mejor crédito para cualquiera es aquel que resulta suficiente para
comprar la casa que se necesita, y además es posible pagar sin problemas.
¿Difícil? No tanto; basta con definir bien tus necesidades y delimitar las
posibilidades, definir cuánto puedes pagar realmente sin dejar de lado tu vida,
y ajustarte a lo que el banco o el Infonavit te presten.
¿Crédito bancario o del Infonavit?
Aunque en términos generales un crédito Infonavit es
más accesible que uno bancario, también es necesario que estudies tu situación
personal y tus necesidades, pues los montos de préstamo y los topes al precio
de las casas que tienen los productos hipotecarios de ese instituto te
limitarán en cuanto al tipo de vivienda al que puedes acceder.
El Infonavit sí tiene la mejor tasa de interés del mercado en sus créditos
otorgados en VSM y pesos (entre 4 y 10%, contra 9.6% de los bancos, en
promedio). En el caso de créditos en pesos, la tasa de interés varía de acuerdo
al producto crediticio otorgado.
Los créditos del instituto están planeados para ser saldados a más tardar
en 17 años -si eres regular-, aunque el plazo de ley es a 30 años. Sin embargo,
el monto máximo que presta, en función de sueldo, antigüedad y puntos, asciende
a poco más de $1,553,528.16 en un esquema Infonavit Total.
Si tus necesidades de vivienda exigen una casa de $1,000,000, o superior y tu
crédito INFONAVIT TOTAL, es no mayor de $ 800,000.00,
para aprovechar bien este esquema
tendrías que pagar en efectivo más de $600,000. Si no cuentas con ese ahorro,
la alternativa es solicitar un crédito bancario, pues con él obtendrás en
préstamo una cantidad suficiente para comprar esa casa que sueñas, con un
desembolso inicial menor.
Además del monto de los préstamos, otra ventaja de los créditos
hipotecarios de banco o Sofol respecto de los del Infonavit es la posibilidad
de contratar un esquema a tasa fija. Aunque la tasa de Infonavit también es
fija, las hipotecas tasadas en Veces Salario Mínimo, al menos una vez al año se
incrementan, en relación con el ajuste salarial anual.
Cada quien con su cada cual
Actualmente en el mercado hay diversos productos hipotecarios que buscan
ajustarse a las necesidades de cada cliente. El consejo de los asesores
hipotecarios es que prefieras los esquemas en pesos, a tasa fija, con pagos
fijos y a plazos de 15 años. En general, ésos son los que mejor te servirán
para crear patrimonio.
Pero cuidado, lo más seguro es que este tipo de créditos no te ofrezcan la
mensualidad más baja. Ésas las encontrarás en los plazos a 20 años, aunque por
muy reducida que sea la mensualidad, pagarla durante cinco años más abultará
considerablemente la cuenta final y, por supuesto, comenzará a amortizar
capital más tarde.
Dicen los que saben que los mejores créditos amortizan capital desde el
principio y te permiten avanzar en el pago de la deuda.
Un crédito que amortiza bien desde el primer año te permitirá escalar como
propietario más o menos a la mitad de tu crédito, es decir: vender tu casa para
comprar una mejor antes de terminar de pagarla. Si tu crédito no amortiza al
principio, deberás liquidar tu crédito antes de aspirar a un cambio.
Otra modalidad que los bancos incorporaron a su cartera de créditos es la
de Pagos Crecientes, en los que si bien la tasa de interés es fija, la tabla de
amortización se planea en base a un aumento periódico de la mensualidad, que
por lo regular es de 2% anual.
Los pagos crecientes, al igual que los fijos, se conocen desde el principio
de la vida del crédito y permiten acceder a un monto de préstamo mayor con
menos ingresos, pues se basan en la expectativa de que el salario del
acreditado también se incrementará anualmente, y con ello su capacidad de pago.
A la hora de cotizar créditos bancarios también es prudente que, más allá
de la tasa de interés que te ofrezcan, tomes en cuenta el Costo Anual Total
(CAT). Éste incluirá no sólo el pago del préstamo, sino los seguros y
comisiones que, a la hora de la verdad, pueden representar una gran diferencia
entre un crédito y otro.
Para discriminar bien entre las opciones del mercado, puedes empezar por
ingresar en los simuladores de los bancos y revisar con lupa los tabuladores de
pago que brindan como ejemplo. Entre los que mejor califiques, elige tres para
visitar el banco en persona, y déjate conquistar por alguno.
La disyuntiva no se queda sólo entre los bancos y el Infonavit: también es
posible aprovechar ambas opciones en una sola ocasión. El producto que los
conjunta se llama Cofinavit y es un cofinanciamiento entre el Instituto de
Vivienda y una institución financiera privada (banco o Sofol). Fovissste tiene
un esquema similar, llamado Alia2.
Un cofinanciamiento se trata de dos créditos: el que otorga el Infonavit,
que incluye el saldo de tu Subcuenta de Vivienda y se paga vía nómina mediante
los descuentos que aplique tu patrón, y otro que otorga un banco o Sofol y se
paga según las condiciones que el trabajador pacte directamente con la entidad
financiera.
Aunque el préstamo en conjunto ascenderá a un monto adecuado a tus ingresos
y capacidad de pago, el Cofinavit no limita el valor del inmueble que se va
comprar, así que puedes adquirir cualquier tipo de vivienda. Sirve únicamente
para adquirir vivienda nueva o usada, y desde este año el Instituto exige que
todo inmueble a financiar cuente con ecotecnologías.
Este esquema permite utilizar el crédito
conyugal -al que tiene derecho tu pareja con Infonavit o Fovissste-, y tiene
tres modalidades: Cofinavit y Cofinavit Ingresos Adicionales. Cada esquema
está pensado para un rango de sueldo específico.
Sin duda la posibilidad de acceder a créditos hipotecarios en México es
amplia; todo es cuestión de definir qué necesitas y qué opciones te convienen.
Pero sin duda hay algo que no debes olvidar: No hay créditos buenos ni malos;
todo depende de tu perfil como cliente.
